L'état des lieux est une formalité indispensable établi à l'entrée et à la sortie d’une location lors de l’exécution d'un bail d'habitation. C’est le constat non affectif de l’état d’un bien qui doit être rédigé dans les termes les plus précis possible pour éviter les litiges.
L'objectif principal étant de dresser une « photographie » de l'état du bien en location.
Avant d’occuper un bien, le locataire signe un contrat de bail sur lequel figure la description du logement et verse au propriétaire (ou à son représentant) une somme d'argent : le « dépôt de garantie». Cette somme permet entre autres au propriétaire de se prémunir contre d’éventuelles dégradations qu'auraient pu commettre le locataire pendant la durée d'occupation ainsi que du défaut d’entretien dans le logement.
Parallèlement à la signature du contrat de bail, un état des lieux « d’entrée » va détailler l'ensemble des éléments et équipements dont le logement est doté. Cet état des lieux indique l’état du logement au moment de l’entrée du locataire et détermine s’il est conforme aux normes de confort et d'habitabilité. Attention, le locataire entrant prend le logement « en l’état ». Il a pris connaissance de l’état du logement avant de signer le bail. Aussi, l’état des lieux d’entrée ne lui sert pas à réclamer d’éventuels travaux au propriétaire.
L’état des lieux d'entrée protège donc davantage les intérêts du locataire qui aura la sécurité de savoir que les dégradations existantes avant son arrivée sont bien consignées dans l'état des lieux.
Au même titre, un état des lieux de sortie est effectué lors de la restitution des clés. Il va détailler l'ensemble des éléments et équipements ainsi que leur état au moment de la sortie du locataire et déterminer les éventuelles dégradations locatives de l’usure normal du logement afin d’établir les responsabilités de chacun.
L’état des lieux de sortie défend donc surtout les intérêts du propriétaire car il lui permet de déterminer les dégradations relevant de la responsabilité du locataire.
À l’issue de la comparaison entre états des lieux d’entrée et de sortie, les responsabilités sont engagées et donne lieu à la restitution complète ou partielle du dépôt de garantie alloué lors de la signature du bail par le locataire.
OBLIGATIONS LÉGALES
L'état des lieux n'est pas obligatoire dans le cadre d’un bail d’habitation, mais il est fortement conseillé ! En effet, si l'état des lieux n'est pas dressé, le locataire est réputé avoir reçu le logement en parfait état. Et inversement, si celui-ci quitte le logement sans état des lieux de sortie, le propriétaire devra prouver que les éventuelles dégradations locatives ont été faites par son locataire.
C'est ce que prévoit le code civil (article 1731 du Code Civil). Il est bien évident que si le logement n'est pas neuf, le locataire a tout intérêt à faire un état des lieux pour éviter qu'à la sortie du logement, on ne lui impute des dégradations qui auraient été existantes à l'entrée et qu'il n'aurait pas signalées.
En revanche, dans le cadre d’un contrat de bail commercial ou professionnel, l’état des lieux des locaux doit obligatoirement être dressé :
- Au moment de la prise de possession des locaux par le locataire ;
- En cas de cession du droit au bail ;
- En cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ;
- Au moment de la restitution des locaux au bailleur (terme, résiliation du bail commercial, etc).
Il n’est pas possible pour les parties de déroger à cette obligation. Cela signifie que le locataire et le bailleur ne peuvent pas, même d’un commun accord, prévoir une clause pour exclure la réalisation d’un état des lieux d’entrée ou de sortie du bail commercial.
Toutefois, cela n’est devenu obligatoire que depuis la loi Pinel. C’est pourquoi, dans le cas où le bail a été conclu avant le 20 juin 2014, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire QUE si un état des lieux d’entrée avait été dressé.
Aussi, contrairement au bail d’habitation, en l’absence d’état des lieux d’entrée d’un bail commercial ou professionnel conclu ou renouvelé depuis le 20 juin 2014, le bailleur est désormais dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance des locaux en bon état tirée de l’article 1731 du Code Civil. Il doit donc rapporter par tous moyens la preuve du bon ou du parfait état des locaux lors de la prise à bail afin d’obliger le preneur à les restituer dans le même état.
L’absence d’état des lieux réalisé par le bailleur ne permet pas non plus de savoir à quel moment de la prise de possession les locaux par le preneur a été réalisé et sur quelle assiette il porte (locaux livrés bruts par le bailleur ou après aménagements par le preneur) ajoutant en cela une difficulté supplémentaire pour le bailleur lors du rapprochement de situation d’entrée et de sortie.
QUE DOIT CONTENIR L'ÉTAT DES LIEUX RELATIF À UN BAIL D’HABITATION ?
Pour éviter confusions et litiges, il est important de décrire minutieusement l’état du logement. L'état des lieux doit être le plus détaillé possible, rédigé honnêtement c’est à dire fidèlement à la réalité, et signé par les deux parties.
À cela s’ajoutent les mentions obligatoires que nous indique le décret n° 2016-382 du 30 mars:
- Le type d'état des lieux (entrée ou de sortie) ;
- Sa date d'établissement ;
- La localisation du logement ;
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur;
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
- Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- Pour chaque pièce et partie du logement, un inventaire des revêtements muraux, des sols, des équipements ménagers. Sur chacun de ces équipements et dans chacune des pièces, sera indiqué leur état précis(sans oublier les balcons, places de parking, et caves). Le terme « équipements » comprend les placards, les cheminées, le chauffage, les revêtements muraux, les huisseries, les portes, les fenêtres, les volets roulants, les appareils électriques, etc. Pour chaque élément, il doit préciser son état (neuf, bon état, état d’usage…) et d’éventuels remarques ou commentaires avec un caractère quantitatif (par exemple, quelques traces sur le mur A ou 2 rayures profondes sur le parquet au niveau de la porte, etc.).
- En outre, il peut être illustré d'images ;
- La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux (ainsi, dans le cas d’un couple non marié ou d’une colocation par exemple, chacun des parties apparaissant sur le bail doit être présent ou être représenté avec procuration et photocopie de la pièce d’identité) ;
À la sortie du logement :
- L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
- La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
- Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Ainsi, le logement doit être vide de tous meubles exceptés ceux mentionnés sur le bail (sauf pour les logements meublés où les modalités d’application sont différentes).
QUE DOIT CONTENIR L'ETAT DES LIEUX RELATIF A UN BAIL COMMERCIAL OU PROFESSIONNEL ?
En principe, il n’existe pas de mentions obligatoires pour l’état des lieux d’un local professionnel. Toutefois, l’article L 145-40-1 du Code de Commerce liste les principes à adopter lors de la rédaction du document selon la loi. Il énonce quelques éléments essentiels à insérer sur l’état des lieux. Il s’agit de :
- La date de l’état des lieux ;
- L’adresse du local professionnel loué ;
- Les coordonnées du bailleur et du locataire ;
- Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
- La description détaillée de chaque pièce ;
- La description des éléments de chaque pièce (sol, mur, fenêtre, revêtement, plafond…) ;
- L’état des équipements rattachés au local pour une location meublée ;
- La présence de défaut ou de dégradations ;
- La nouvelle adresse du locataire pour l’état des lieux de sortie.
Notre rôle ? Vous épauler dans cette démarche.